A través del Decreto 1017/2024, el gobierno nacional oficializó la implementación de las hipotecas divisibles. Con esto se busca ampliar la base de inmuebles que pueden ser objeto de una hipoteca, sumando así nuevas herramientas para el acceso a la vivienda propia.
A raíz de este anuncio, surgieron muchos interrogantes sobré para qué sirve esta nueva figura, dado que es un concepto nuevo en nuestro país. A continuación abordaremos en detalle los puntos principales a tener en cuenta, y de qué forma este decreto puede ser beneficioso para aquellos que están proyectando la casa propia.
Índice de contenido
¿Qué son las hipotecas divisibles?
El Decreto publicado en el Boletín Oficial en noviembre de 2024, establece nuevas formas de hipotecas, agregando alternativas más allá del uso habitual de esta forma de financiamiento.
Una hipoteca divisible, es un instrumento que permite financiar proyectos inmobiliarios de propiedad horizontal o subdivisiones. Por ejemplo, departamentos de un edificio o lotes en barrios cerrados, por citar dos de los casos de mayor uso.
Hasta hoy, las unidades de un edificio en construcción no podían ser hipotecadas de forma independiente, por lo que no era posible utilizar ese método de financiación para adquirir unidades de pozo o de edificios aún sin finalizar.
Previo a esta medida, sólo se podía hipotecar el edificio entero. El hecho de que ahora sea divisible, es lo que permite a cada comprador asumir la deuda únicamente por la unidad o lote adquirido.
¿Cómo funciona una hipoteca divisible?
Entonces, continuando con lo antes expuesto, desarrollemos un poco más el concepto de hipoteca para proyectos inmobiliarios.
Hoy en día los desarrolladores presentan un proyecto de construcción de un edificio y cada comprador adquiere una o más unidades (departamentos) de ese proyecto, sea tanto de “pozo” es decir, antes de su construcción, o cuando ya las unidades están próximas a ser entregadas.
La ley anterior, no permitía que estos compradores pudieran solicitar una hipoteca para financiar la compra de la unidad, principalmente porque no existía el concepto de divisibilidad a pesar de que el proyecto dispusiera con claridad la cantidad, característica y uso de las futuras unidades. Sólo se podía hipotecar el edificio de forma completa, no pudiendo subdividir la deuda en función de la unidad adquirida. Así mismo, si la constructora había pedido una hipoteca para la construcción, los adquirientes tampoco podían hipotecar un departamento de una construcción ya hipotecada.
A partir de ahora, y mientras se cumplan los requisitos establecidos por el Decreto, cada comprador asumirá su propia deuda individualmente, atada a la unidad adquirida.
Además de esta aplicación, se suma también la de las hipotecas sobre el derecho real de superficie. Puede suceder que una empresa o persona, posea el derecho a construir sobre un terreno del que no es propietario. Es decir, el lote le pertenece a un sujeto y el derecho de construcción a otro. Quien tenga el derecho de construcción podrá usar esto como garantía para obtener financiamiento, principalmente para proyectos habitacionales.
Requisitos para solicitar esta hipoteca
En este caso citaremos algunos puntos del decreto que da un marco de referencia a los requisitos que se deberán cumplir para que un bien sea sujeto de hipoteca divisible.
El artículo 2 del DNU, establece en primer lugar que el dominio deberá estar libre de gravámenes o será el acreedor quien los reconozca en caso que existieren.
El segundo inciso establece que se deberá contar con el proyecto que especifique el número, características y destino de las futuras unidades funcionales (departamentos o divisiones de un edificio) o lotes de terreno. Por lo que la modalidad de subdivisión debe ser clara.
Finalmente el texto menciona, “Debe haber conformidad de las partes para que concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos“.
Es fundamental mencionar cómo concluye este artículo, el cual refuerza la idea de hipoteca de bien futuro. El texto enuncia que, habiéndose dividido el inmueble, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a cada adquirente, como así también el derecho de superficie de la unidades o lotes resultantes de dicha división.
¿Qué inmuebles se pueden financiar con esta hipoteca?
A lo largo de este artículo hemos mencionado principalmente a los proyectos inmobiliarios de pozo y a los loteos de terrenos.
La hipoteca de bienes futuros hace justamente referencia a la adquisición de un inmueble que aún no existe pero que está proyectada su realización, es por ello que el ejemplo más simple son los edificios en construcción o de pozo.
También los proyectos de loteos en barrios privados, o en terrenos adjudicados para planes habitacionales.
A medida que pasen las semanas tras la promulgación en el Boletín Oficial del mencionado DNU, comenzarán a aparecer las ofertas de bienes aptos para financiamiento con hipoteca divisible
Ventajas de una hipoteca divisible
Es clave destacar que el objetivo de este DNU es mejorar el acceso a la vivienda, impulsar y consolidar el mercado de créditos hipotecarios y promover el empleo en la construcción y los rubros a fines.
Dicho esto, la hipoteca divisible tiene dos principales beneficiarios. Por un lado el sector de la construcción y por otro, los individuos que buscan invertir en un inmueble dado que habrá mayor cantidad de viviendas disponibles de ser hipotecadas.
Debemos tener en cuenta que para las constructoras, solicitar un crédito hipotecario para la construcción del edificio podía significar un problema a la hora de vender las unidades. Si una persona estaba interesada en adquirir una departamento a través de un hipotecario, pero la constructora aún no había finalizado el pago de la hipoteca original, esto impedía la operación, lo cual obligaba a los interesados a contar con la totalidad del dinero, disminuyendo así las posibles oportunidades de venta.
A partir de ahora, al constituirse las hipotecas divisibles, se podrá trasladar la hipoteca al adquirente de la unidad en la proporción que le corresponde.
Otra ventaja es el registro de compraventa, lo cual aporta seguridad y respaldo jurídico a aquellos que adquieran unidades aún no construida, protegiendo el derecho de los compradores, quienes hasta ahora asumían un mayor riesgo. Esto está especificado en el artículo 10 del Decreto donde el gobierno faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos a anotar los boletos de compraventa, y “todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas […], que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente“, cita la norma.
También se hace optativo la adquisición de un “Seguro Facultativo” para proyectos en construcción. Con esta disposición, quienes adquieran unidades de pozo pueden optar por contratar o no el seguro lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.
¿Qué sucede con el bien gravado si no puedo pagar la hipoteca?
El DNU en cuestión no modifica la normativa vigente sobre los instrumentos legales que tienen los acreedores de un crédito ante la falta de pago del mismo.
En el caso de los créditos hipotecarios tradicionales, si el titular del crédito deja de abonar las cuotas, el bien podrá ser rematado para saldar la deuda contraída. Para una hipoteca para departamentos desde pozo donde el bien aún no esté construido lo que podrá suceder es que se pierda el derecho de dominio, es decir, que no se podrá ejercer la posesión, y por ende no se llegará a obtener la titularidad del bien.
De todas formas, habrá que esperar que salgan las primeras ofertas de este tipo de financiación y leer con detalle el contrato. Aquellos que quieran comprar un bien con hipoteca divisible, sobre todo si se trata de departamentos aún no construidos, deberán asesorarse oportunamente para evitar complicaciones futuras.
