Según la modificación a la Ley de Alquileres, los contratos de alquiler celebrados desde el 17 de octubre de 2023 ajustarán semestralmente el valor de la cuota mensual utilizando el Coeficiente Casa Propia.
Si bien en esta sección explicamos cómo calcular los nuevos alquileres, lo invitamos a utilizar nuestra nueva calculdora para estar más tranquilo. 👇👇
Nuevamente hay cambios en los indicadores de ajuste para los créditos del Gobierno Nacional. Desde noviembre de 2021, se ha creado el coeficiente Casa Propia, que reemplaza a la fórmula Hog.Ar en los créditos Procrear y otras líneas de financiamiento estatal.
También, a partir del 17 de octubre de 2023, se aplicará este coeficiente para el ajuste semestral de los contratos de alquiler de vivienda.
Índice de contenido
¿Qué es el Coeficiente Casa Propia?
El coeficiente Casa Propia es el nuevo indicador de actualización de las cuotas de los créditos del Programa Federal Casa Propia y Procrear II.
A diferencia de su predecesor, su fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (como tope a la inflación) con un aforo igual al 0,9. Esto quiere decir que, solamente se considerará un 90% del aumento salarial para estimar el nuevo coeficiente.
¿A qué es igual el coeficiente?
El coeficiente Casa Propia será el valor más bajo entre el 90% del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). O sea, comparando la evolución promedio salarial (al 90% de su totalidad) vs la inflación, se ajustará por el dato menor.
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Tabla del Coeficiente Casa Propia Actualizada
| Mes | Coeficiente | Fórmula |
|---|---|---|
| Diciembre 2024 | 1,0820 | Casa Propia |
| Noviembre 2024 | 1,0858 | Casa Propia |
| Octubre 2024 | 1,0890 | Casa Propia |
| Septiembre 2024 | 1,0924 | Casa Propia |
| Agosto 2024 | 1,0939 | Casa Propia |
| Julio 2024 | 1,0921 | Casa Propia |
| Junio 2024 | 1,0920 | Casa Propia |
| Mayo 2024 | 1,0859 | Casa Propia |
| Abril 2024 | 1,0749 | Casa Propia |
| Marzo 2024 | 1,0727 | Casa Propia |
| Febrero 2024 | 1,0708 | Casa Propia |
| Enero 2024 | 1,0689 | Casa Propia |
| Diciembre 2023 | 1,0637 | Casa Propia |
| Noviembre 2023 | 1,0628 | Casa Propia |
| Octubre 2023 | 1,0576 | Casa Propia |
| Septiembre 2023 | 1,0571 | Casa Propia |
| Agosto 2023 | 1,0558 | Casa Propia |
| Julio 2023 | 1,0557 | Casa Propia |
| Junio 2023 | 1,0522 | Casa Propia |
| Mayo 2023 | 1,0505 | Casa Propia |
| April 2023 | 1,0504 | Casa Propia |
| Marzo 2023 | 1,0490 | Casa Propia |
| Febrero 2023 | 1,0468 | Casa Propia |
| Enero 2023 | 1,0462 | Casa Propia |
| Diciembre 2022 | 1,0439 | Casa Propia |
| Noviembre 2022 | 1,0412 | Casa Propia |
| Octubre 2022 | 1,0404 | Casa Propia |
| Septiembre 2022 | 1,0387 | Casa Propia |
| Agosto 2022 | 1,0360 | Casa Propia |
| Julio 2022 | 1,0346 | Casa Propia |
| Junio 2022 | 1,0320 | Casa Propia |
| Mayo 2022 | 1,0328 | Casa Propia |
| Abril 2022 | 1,0325 | Casa Propia |
| Marzo 2022 | 1,0323 | Casa Propia |
| Febrero 2022 | 1,0318 | Casa Propia |
| Enero 2022 | 1,0317 | Casa Propia |
| Diciembre 2021 | 1,0306 | Casa Propia |
| Noviembre 2021 | 1,0300 | Casa Propia |
| Octubre 2021 | 1,0229 | Hogar |
| Septiembre 2021 | 1,0285 | Hogar |
| Agosto 2021 | 1,0321 | Hogar |
| Julio 2021 | 1,0502 | Hogar |
| Junio 2021 | 1,0432 | Hogar |
| Mayo 2021 | 1,0327 | Hogar |
| Abril 2021 | 1,0176 | Hogar |
| Marzo 2021 | 1,0329 | Hogar |
| Febrero 2021 | 1,0410 | Hogar |
| Enero 2021 | 1,0250 | Hogar |
| Diciembre 2020 | 1,0199 | Hogar |
| Noviembre 2020 | 1,0000 | Hogar |
¿Sobre qué créditos se aplica?
El nuevo coeficiente Casa Propia se aplica a:
- Créditos Casa Propia
- Procrear II: Desarrollos Urbanísticos, Construcción, Lotes con servicios + Construcción, y Refacción
¿Cómo se aplica la fórmula Casa Propia?
Este nuevo coeficiente actualiza el monto a pagar. Es decir, actualizará las cuotas de cada mes. Por lo cual, para poder estimar la nueva cuota, únicamente debemos multiplicar la cuota anterior por el coeficiente del mes actual.
¿Cómo se ajustan los alquileres con el coeficiente Casa Propia?
El coeficiente de Casa Propia, a diferencia del ICL que se usaba para ajustar los alquileres, se publica una vez al mes. Por lo cual, ya no tendremos que hacer ajustes según el día de renovación, sino que será con el mes en curso.
Y, también a diferencia del otro indicador, Casa Propia es acumulativo, por lo cual, debemos ajustar mes a mes durante los 6 meses del semestre, para llegar al valor final del ajuste.
Vamos con un ejemplo: supongamos que el inicio del contrato de alquiler fue en marzo de 2023, entonces el primer ajuste sería en septiembre de 2023. Para este ejemplo, para hacerlo simple, tomaremos un alquiler de $10.000. Repasemos los datos entre ambos meses:
- Septiembre 2023: 1,0571
- Agosto 2023: 1,0558
- Julio 2023: 1,0557
- Junio 2023: 1,0522
- Mayo 2023: 1,0505
- April 2023: 1,0504
Entonces, nuestra base será abril, y debemos multiplicar nuestro alquiler por los restantes hasta llegar a septiembre, inclusive, para obtener el nuevo alquiler a pagar en octubre. Esto sería algo así:
- Alquiler Inicial: $10.000
- Ajuste Abril – Mayo (ficticio): $10.000 x 1,0504 = $10.504
- Ajuste Mayo – Junio (ficticio): $10.504 x 1,0505 = $11.034,45
- Ajuste Junio – Julio (ficticio): $11.034,45 x 1,0522 = $11.610,45
- Ajuste Julio – Agosto (ficticio): $11.610,45 x 1,0557 = $12.257,15
- Ajuste Agosto – Septiembre (ficticio): $12.257,15 x 1,0558 = $12.941.10
- Ajuste Septiembre – Octubre (real): $12.941.10 x 1,0571 = $13.680,04
Entonces, en octubre ajustaríamos el pago del alquiler que nos dará un total de $13.680,04, lo que equivale a un aumento de 36.80% semestral. Los meses entre el inicio y el ajuste se pueden obviar, pero los incluimos para que se comprenda a la perfección cómo llegar al número de octubre.
¿Cómo se compone la Fórmula Casa Propia?
Esta fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. De esta manera, promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
Además, la fórmula Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.
¿Es igual a la fórmula HogarBA del Buenos Aires CREA?
Sí, el programa Buenos Aires CREA o BACREA, aplica la misma fórmula, bajo el nombre de HogarBA, pero su cálculo y coeficiente es idéntico al de Casa Propia.
Buenas, ¿el Casa Propia es acumulativo también en el segundo año? digo terminé este semestre en casi 70% de aumento aproximadamente. El año que viene con las variantes me aumenta casi un 100% el alquiler. Gracias
Nicolás. Es acumulativo y sigue los promedios de inflación y salarios (el menor). Pasa que ambos subieron muchísimo en los últimos 12 meses. Saludos
Hola buenas tardes. Una consulta, yo estoy pagando las cuotas Procrear pero todos los meses me aumenta un 10 porciento ¿cómo sería el cálculo? ¿tengo que reclamar? porque si vamos a este ritmo voy a pagar más la cuota que mi sueldo.
Romina. En los últimos meses ajustó mucho por arrastre de los indicadores anteriores. En los meses siguientes no debería ya subir tanto. Saludos
Quería saber cómo sería posible estimar el índice de Casa Propia para los próximos meses con baja inflación, porque en teoría para contratos de alquiler el índice toma el valor más bajo entre sueldos y CER (inflación), la inflación viene dando entre el 2 y 4% hace varios meses y el índice da siempre 8% que acumulado da un ajuste mensual de alquiler de casi 10% por mes. ¿Cuándo se va a notar la baja de la inflación en el índice? ¿en un año?
Gracias
Fabrizio, el problema es que compara el promedio anual de la inflación con los salarios, no es mes a mes. Paulatinamente va a ir bajando. Saludos
¿Cómo se calcula la amortización del capital de un crédito Procrear a 170 meses de $4.400.000? solamente el capital sin tener en cuenta la actualización.
Julio, entendemos que es por sistema francés, por lo cual podés usar nuestra calculadora. Saludos
Hola, buenas tardes ¿Alguien replicó el cálculo del indicador mes a mes? Porque lo estoy haciendo y nunca llego a los mismos valores.
Saludos
Hola. Tengo el procrear y veo que las últimas cuotas, suben más que lo que indican los índices. ¿A dónde reclamar?
Diego, deberías reclamar a la entidad que te lo dio. Saludos
Buenas tardes, te consulto… yo inicié mi contrato en julio de 2024, mi ajuste es cuatrimestral por índice casa propia. Pero leyendo acá el ejemplo que dan para el cálculo, ahora me surge la duda. Mi primer ajuste a pagar por el nuevo monto, en mi caso, ¿sería en Noviembre o Diciembre?
Gracias, saludos.
Yamila. A partir de noviembre. Saludos
Hola buenas tardes. En noviembre debo pagar el segundo aumento de mi alquiler por índice casa propia. ¿Cómo sería la suma de este índice desde junio 2024 o me toman desde noviembre de 2023?
Claudia. ¿Ajustabas cada un año o cada 6 meses? Saludos
Buenas tardes, en un contrato de alquiler si se aplica coeficiente Casa Propia, ¿es indistinta la periodicidad de actualización (trimestral, cuatrimestral, semestral) en cuanto al importe que se terminará pagando al cabo de un año?
¿Desde el punto de vista del inquilino qué es más conveniente Índice de Contrato de locación (ICL) o Coeficiente Casa Propia?
Desde ya muchas gracias.
Emma, es indistinto el cálculo al cabo de un año, en lo que respecta a aumento acumulado. En cuanto a tu segunda pregunta, el coeficiente de Casa Propia es más estable a lo largo de un año. Saludos
Buenas tardes, me gustaría saber por qué si en su momento el crédito procrear me otorgo 3.400.000 hoy estoy adeudando 7.000.000. Cumplo rigurosamente todas las cuotas y todos los meses aumentan.
Ana, es por la velocidad de la inflación que impacta en el índice de Casa Propia, tus cuotas también suben y al final terminarás pagando la cantidad de cuotas pactadas, pero más caras. Saludos